IL MERCATO FRANCESE

ANNO 2014 : TENDENZE E PREVISIONI

Dopo essere stato un’eccezione in Europa, il mercato immobiliare francese conosce a sua volta numerosi complicazioni. E’ combattuto tra fattori negativi e positivi. La stagnazione economica, la disoccupazione elevata, le misure fiscali e la sopravvalutazione dei prezzi provocano la domanda al ribasso. Inoltre, dal 2012, le regole in vigore sul mercato dell’immobiliare sono molto cambiati : soppressione del prestito a tasso zero e riduzione dei privilegi fiscali per esempio.

Dal primo settembre, i proprierari sono ormai esonerati d’imposta sulla plusvalenza dopo 22 anni, ma rimangono debitori dei prelievi sociali durante 30 anni. E godiscono di un riduzione eccezionale del 25 % durante un anno (fino al 31 Augusto 2014). Questo provvedimento temporaneo aspirando a decongestionare il mercato e dunque fare abbassare i prezzi, potrebbe non produrre gli effetti aspettati. Certo, il numero di beni messi in vendità dovrebbe aumentare, ma quest’atto troppo complicato per i privati non creerebbe lo shock di offerta aspettato.

Tutto lascia pensare che i prezzi dell’immobiliare continueranno a crollare durante l’anno 2014. Nessuno può prevedere quale sarà la dimensione generale di questo calo dei prezzi. I parametri che possono influenzarlo e l’atteggiamento degli attori sono difficilemente quantificabili. Quello che è sicuro, è il ritmo che terranno i piccoli mercati. Non è utile studiare i dati globali per finalizzare il suo progetto. Bisogna soprattutto interessarsi al suo mercato immobiliare locale. I beni di qualità localizzati nei centri delle grande città hanno sopportato solo diminuzioni limitate, mentre nei settori allontanati, i prezzi sono calati di oltre il 30 % rispetto al picco del 2007 – 2008. Ogni settore a le sue specificità.

I FATTORI POSITIVI

Le incertezze riguardando le pensioni e il mercato dell’impiego spingono ognuno di noi a garantire il suo avvenire, cioè essere proprietario. Nel 2014, i volumi di vendità potrebbero stare paragonabili a quelli di quest’anno, maldrago un legero aumento dei crediti accordati gli ultimi mesi.

In questo contesto abbastanza vago, gli acquirenti potenziali dovrebbero rimanere esigenti di fronte a venditori che imputano con alti prezzi. Invece, i beni correttamente posizionati (sul mercato) dovrebbero vedere la scadenza di vendita diminuire. Inoltre, il calo dei prezzi immobiliari intaccata nel 2012 non viene da un simplice adattamento. Sembrerebbe che il mercato immobiliare francese sia all’inizio della fase di correzione che rimane piana e graduale, a causa delle specificità. E finalmente, la domanda non è di sapere se 2014 sarà un buon anno per investire, perché sappiamo tutti che è sempre il momento ideale se corrisponde ad un progetto di vita. 

L'EVOLUZIONE DEI PREZZI DELL'IMMOBILIARE

La fine del ventesimo secolo è stato toccato da uno slancio del prezzo della pietra in tutti i paesi, ma dalla metà degli anni 2000, il crollo del prezzo dell’immobiliare è una tendenza in alcune regioni del mondo.

I prezzi degli appartamenti continueranno a calare come in 2013 ? Dobbiamo temere un aumento dei prezzi ? I tassi di prestito rischiano di rialzare ? Riguardando l’evoluzione dei prezzi, il livello dei tassi di credito è il fattore determinante. Nel 2014, il rilievo della variazione dei tassi di credito dovrebbe stare abbastanza limitato. Analizzando tutti gli elementi che possono avere un impatto sull’evoluzione dei prezzi, dismostra che nessuno tende verso un aumento.

 

BILANCIO PER L'IMMOBILIARE IN FRANCIA 2014

Per riassumere l’anno 2013 per l’immobiliare, possiamo dire che ha confermato le tendenze che erano state sistemate :

1/ I tassi per i crediti immobiliari hanno continuato il loro movimento di calo fino alla metà dell’anno. Hanno battuto nuovi record storici. Il punto più basso è stato raggiunto sui mutui immobiliari contratti in giugno 2013 con un tasso medio del 2,89 %. Poi, questi tassi sono legermente rialzati per raggiungere il 3,09 % sulla fine dell’anno 2013. Una stabilizzazione dei tassi a un livello molto basso non permette di ridare più potere d'acquisto alle famiglie, perché l'impatto dei tassi sul costo di un acquisto rimane insignificante rispetto a quello del prezzo. Dovremmo quindi conservare dei tassi immobiliari molto allettanti.

2/ I volumi di vendita rimangono molto bassi. Gli acquirenti sono molto più sospettosi sulla qualità dei beni e soprattutto sui prezzi. Di conseguenza,, l’evoluzione dei prezzi dell’immobiliare nell’antico dovrebbe chiudersi da un calo del numero di transazione nell’antico compresa tra il 10 et il 15 % rispetto agli anni passati e oltre il 15 % pr l’immobiliare nuovo. I dati definitivi saranno conosciuti solo alla primavera 2014. Le condizioni eccezionali di finanziamento avranno permesso di evitare un blocco più importante del mercato e dati meno scadenti del 2012.

3/ Troviamo una ripartizione in tre zone per le diminuzioni di prezzo dell’immobiliare nel 2013. Era localizzata nelle zone rurali a ha continuato a generalizzarsi e a diffondersi in tutta la Francia. Così, anche a Parigi i prezzi diminuiscono. Per le città che non sono parte di grandi agglomerati urbani francesi o che soffrano economicamente, il calo dei prezzi è diventato forte nel 2013.

4/ Il livello di disoccupazione sta molto elevato e la situazione economica è tesa. Aggiungiamo a questo  diversi aumenti d’imposte e di tasse alle quale i francesi devono essere di fronte. In questo contesto difficile, il numero di famiglie in capacità di comprare un bene immobiliare si riduce, e soprattutto il loro budget è meno importante. Peraltro, lo Stato investe miliardi all’anno per sostenere e incoraggiare il mercato immobiliare da diversi modi. In un contesto di riduzione dei deficit, è poco probabile vedere manifestare aiuti importanti di sostegno alla domanda.

L'ATTEGGIAMENTO DELLE BANCHE E DEI FRANCESI

Le banche sono rimaste sospettose, hanno molto insistere sulla qualità del dossier del acquirente. I tassi di contrinuto, i livelli d’indebitamento e la durata dei rimborsi sono studiati più attentivamente e i finanziamenti non sono più accordati così facilmente di prima. Avremmo potuto credere che questi tassi a un livello molto basso su tutto l’anno avrebbero dinamizzato le vendite e provocato un aumento dei prezzi ma non è stato il caso. I tassi bassi hanno evitato un crollo veloce dei prezzi.

Un altro elemento maggiore fa pressione sui prezzi delle case e li porta verso il basso : la visione dell’immobiliare, che ha cambiato il comportamento dei francesi. Così, dopo due anni di blocco del mercato, gli acquerenti si fanno sempre più rari. Con prezzi tanti elevati rispetto ai redditi e un ciclo in ribasso, i rischi di fare un affare sbagliata sono molti più presenti. I rischi di minusvalenze in caso di rivendita in qualche anno sono reali : modifcano gli atteggiamenti. 

CAMBIANMENTI DI FISCALITA IN CORSO

Per 2014, diverse modificazioni di fiscalità avranno un impatto sull'evoluzione del mercato immobiliare. 

1/ Abbattimento fiscale del 25 % sulle plusvalenze immobiliari delle second home dal primo settembre 2013 fino al 31 Augusto 2014, per incitare i proprietari di questo tipo a rimetterli sul mercato.

2/ Suppressione degli abbattimenti per le plusvalenze sui terreni di costruzione : Dal primo giugno 2014, non ci saranno più nessuno abbattimento possibile per durata di detenzione sulle plusvalenze immobiliari realizzate durante la vendita di un terreno. Il totale della plusvalenza netta sara tassata al 34,5 % (19 % per la tassassione e 15,5 % per i prelievi sociali). Questo disegno di legge doveva uscire nel 2013 ma era stato riportato.

3/ Quale sono le conseguenze per un progetto di acquisto o di vendita ? Conoscere perfettamente il mercato immobiliare e le tendenze permette di prendere le buone decisioni per un progetto eventuale. La situazione attuale chiede agli acquerenti di essere prudenti per limitare i rischi finanziari e incita i venditori a non mostrarsi troppo golosi per non ritrovarsi con una vendita bloccata. Se avete una casa da vendere, ogni giorno che passa provoca una diminuzione del suo valore. Aspettare per vendere : un scommessa  rischiato. Per quelli che vogliono comprare, è importante di analizzare il contesto attuale e le tendenze per 2014.

LE RESIDENZE SECONDARIE IN FRANCIA

UN RECORD 

La Francia è il campione del mondo di seconde case. Dispone da 3 milioni di residenze secondarie, utilizzati per i week end, i tempi liberi o le vacanze, secondo un censimento dell’INSEE (ISTAT Francese). Il settore rappresenta circa il 10 % delle abitazioni francesi. Diviso in tre grandi terzi/o al mare, in campagna e in città o sulle montagne. Con una particolarità : un costo molto alto di manutenzione (dal 2 al 4 % del loro valore).

UN FENOMENO DELL'ANCIEN REGIME

Il fenomeno risale alla monarchia. I nobili avevano le loro proprietà in provincia, ma dovevano avere un palazzo a Parigi o Versailles. L’abitudine du avere un piede nella capitale e un altro nel paese ha continuato a diffondersi. Al tempo della Seconda Guerra Mondiale, c’erano 250 000 di queste “second home”. L’arricchimento generale delle Trenta Gloriosi ha democratizzato il sistema. L’INSEE ne contava 1,7 milioni nel 1975. Nuova accelerazione con il TGV che accorcia i viaggi, le 35 ore che allugano i week end e per finire, l’euro che allarga il mercato europeo.

UN BILANCIO ECONOMICO CHE CONTRIBUISCE ALL'IMPIEGO

Un proprietario occupa la sua seconda casa in media 6,6 week-end all’anno, cioè un totale di 30 notti all’anno. Anche tenendo conto del prestito della casa ai genitori o agli amici, l’occupazione totale è solo di 42 notti all’anno, cioè un tasso di occupazione annuo del 12 %. Con questi dati, ogni hotel andrebbe in bancarotta.

UN MERCATO CHE CONTINUA A CROLLARE

In crisi dal 2008, il mercato subisce anche l’effetto delle nuove misure fiscali. Risultato : un crollo vertiginoso delle transazioni e dei prezzi. L’occasione di fare affari. Numerosi proprietari ci rimangono male perché nei primi mesi 2013, è l’ecatombe sul mercato della residenza secondaria. Già destabilizzato dalla crisi del 2008, che a fermato di colpo le voglie di iodio e di verde, il settore subisce anche da un anno l’impatto di misure fiscali dissuasive, come la fine dell’esonero dalla plusvalenza alla rivendita dopo 15 anni. Allora, a differenza del mercato della residenza principale, indebole ma resistente, quello della residenza secondaria non ha ancora smesso di crollare. Con un’accelerazione fenomenale del calo dall’estate 2013.

DEI PARADISI VERDI DIVENTATI NO MAN'S LAND

L’euforia è finita ! Se tra il 2002 e il 2007, le “bastides” (grande casa di campagna o piccolo castello tipico della Provenza) sono stati oggetto di “chi offre di più” impressionante, specialmente dalla parte della clientela straniera pronta a offrirsi al prezzo dell’oro un piccolo terreno di Provenza o Normandia, questo periodo è passato. Il mercato non si è mai rialzato della crisi, nonostante brevi periodi di falza riprese, soprattutto nel 2010.

Prima, sono le case isolate, situate lontano dai centri turistici, che hanno rapidamente monstrato segni di rallentamento. Molto velocemente, il numero di beni da vendere è diventato impressionante. In questi paradisi verdi un tempo cercati, il numero di transazioni è diminuito del 30 al 50 % in cinque anni. Diventate no man’s land, queste campagne ormai rigurgitano di abitazioni in vendita da mesi, e perfino da anni. Mentre acquirenti hanno quasi sparito... E quando per caso un bene trova un cliente, si vende solo alla metà del prezzo indicato. Un’occasione che i più furbi degli acquirenti hanno già colto al volo, come i francesi espatriati a Bruxelles, Ginevra o Londra ! Questi ultimi sembrano avere lasciato il paese per tornare meglio e apprezzare il lusso della campagna francese, a prezzi bassi !